Regio – Op 12 september 2022 is het wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 aangeboden aan de Tweede Kamer. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Deze fundamentele rechten kunnen alleen worden beperkt als dit noodzakelijk is voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Indien de Tweede en Eerste Kamer het wetsvoorstel goedkeuren zal dit onder andere ingrijpende bevoegdheden voor gemeenten creëren met betrekking tot sociale koopwoningen. In deze blog bespreken we het aspect met betrekking tot de woonruimteverdeling van sociale koopwoningen.
Relevantie:
• 50% van de sociale koopwoningen mogen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden met lokale binding;
• Geldt alleen voor woningen onder de Nationale Hypotheekgarantie-grens;
• Cruciale beroepen krijgen extra voorrang;
• Evenwichtige belangenafweging nodig om recht van vrije vestiging te beperken.
Woningzoekenden met lokale binding
Het wetsvoorstel bevat een wijziging die het voor gemeenten mogelijk maakt om 50% van de sociale koopwoningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden die langdurig in de gemeente woonachtig zijn, oftewel lokale binding hebben. Door middel van de uitgifte van huisvestingsvergunningen kunnen gemeenten deze voorrang verlenen aan deze personen met lokale binding, waardoor zij makkelijker een goedkopere woning kunnen betrekken.
Binnen deze groep van woningzoekenden die lokale binding hebben met de gemeente, creëert het wetsvoorstel tevens de mogelijkheid om voorrang te verlenen aan personen die tot een bepaalde beroepsgroep behoren voor de aankoop van een sociale koopwoning, zoals onderwijzers, verpleegkundigen en politieagenten. Personen die dus wél binding hebben met de regio maar niet behoren tot de aangewezen beroepsgroepen, zullen door deze wijziging geen profijt hebben van de voorrang. Er wordt dus in dit geval voorrang verleend binnen een voorrangsgroep.
Voorwaarden en gevolgen van huisvestingsvergunning
Voor het in aanmerking komen van een huisvestingsvergunning zijn twee voorwaarden gesteld; (i) de koopprijs van de desbetreffende koopwoning ligt niet hoger dan de Nationale Hypotheekgarantie (NHG)grens, welke per 1 januari 2022 is gesteld op € 355.000, en (ii) de koper heeft een lokale binding met de gemeente of oefent een cruciaal beroep uit. Het stellen van een vergunningsplicht kan tot gevolg hebben dat de potentiële groep kopers wordt verkleind. Door de kleinere groep potentiële kopers en de NHG-grens van € 355.000 kan de vergunningsplicht tot gevolg hebben dat de koopprijs lager zal uitvallen. Hierdoor blijven de woningen beschikbaar voor starters en lage- en middeninkomensgroepen. Dit scenario is natuurlijk een gewenst effect voor de potentiële koper, maar hoe zit het met de verkoper?
Het invoeren van de vergunningsplicht kan ook leiden tot een prijsopdrijvend effect, welk effect doorgaans gunstiger is voor de verkoper. Door het verhogen van de verkoopprijs tot boven de NHG-grens kunnen verkoper en koper de vergunningsplicht vermijden. Op deze wijze kunnen kopers, ondanks dat zij niet in het bezit zijn van een huisvestingsvergunning, toch in aanmerking komen voor de desbetreffende woning. In dit geval is het de vraag of de maatregel in de praktijk het gewenste effect voor de koper zal hebben.
Tot slot
Kortom, bij het wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingwet 2014 zijn verschillende belangen betrokken. Inwoners die een maatschappelijke of economische binding hebben met de gemeente komen eerder in aanmerking voor een sociale koopwoning. Maar door het creëren van vergaande bevoegdheden van gemeenten wordt het recht van vrije vestiging wel beperkt. Ook heeft het wetsvoorstel gevolgen voor het eigendomsrecht. Dit alles vergt uitleg en een evenwichtige belangenafweging. Indien de Tweede Kamer het wetsvoorstel aanneemt, zal de gewijzigde Huisvestingswet 2014 naar verwachting per 1 januari 2023 of 1 juli 2023 inwerkingtreden.